Коммерческий найм.

Регулируется ГК, кроме этих статей ничего нет, никаких законов.

Отношения, которые связаны с пользованием жилым фондом, не обязательно частным, за деньги.

Аренда жилого помещения не допускается, за исключением того случая, когда арендуется жилое помещение юридическое лицо, но это юридическое лицо также должно использовать для проживания в помещении – скажем, для своих работников.

Специфика договора.

Специфический предмет – жилое помещение, это отличие от аренда.

Во-вторых, специфичный субъектный состав. Одна сторона – наймодатель – собственник, причём любого фонда – частного, муниципального, государственного – главное, чтобы были фонды коммерческого использования.

Нанимателем может быть только гражданин. С юридическими лицами это будет аренда. Здесь также, как и в договоре социального найма, гражданин будет проживать не один, вероятнее всего. Здесь нет термина «члены семьи», а есть термин «лица, постоянно проживающие с нанимателем». Они проживают там потому, что они указываются в договоре коммерческого найма как «лица, постоянно проживающие».

Можно вселить и после заключения договора – но для этого нужно получить согласие наймодателя – собственника или уполномоченные наймодателем. Исключение: несовершеннолетние дети и родители вселяются без обязательного согласия.

Зависит от наймодателя – хочет, селит, а хочет – нет. Но нужно соблюдать минимальный метраж на человека.

Договор срочный. Предельный срок договора – пять лет. Кодекс выделяет возможность заключения этого договора и на срок, естественно, меньше пяти лет. Особый случай – когда срок до года, так называемый «краткосрочный найм». Это важно для объёма прав и обязанностей – до года ли договор или свыше года и до пяти. Здесь отличается порядок расторжения договора.

Статья 683 ГК РФ – к краткосрочным договорам найма некоторый ряд статей не применяется.

Договор оформляется письменно, но не требует никакой регистрации и несоблюдение формы недействительности не влечёт. Статья 674, обычные правила несоблюдения формы.

Цена существенным условием не является.

Права и обязанности.

Обязанности нанимателя предусмотрены 678 статьёй ГК РФ. Они несложные, очевидные, и как у арендодателя – обеспечивать некую сохранность, вносить плату…

В краткосрочном найме нет права кого-то подселять, кроме уже указанных в договоре.

В договоре коммерческого найма можно вселять временных жильцов и поднанимателей.

Временные жильцы – 680 статья, поднанимателя – 685 статья ГК РФ.

Разница между этими понятиями: у них срок проживания несколько ограниченный, непостоянный. Временные жильцы – те, кто живёт бесплатно. Поднаниматели – те, кто за плату, субаренда, по факту.

Наниматель с согласия всех живущих там может подселить временных жильцов и поднанимателей. Если временных жильцов – надо известить, если поднанимателей – то согласие наймодателя.

При вселении временных жильцов наниматель, который должен их вселить, должен поставить в известность наймодателя, наймодатель может запретить, если не соблюдается нормоплощадь на одного человека.

Поднаниматель и временные жильцы мало чем отличаются, но у них разный срок проживания. Временные жильцы – не больше, чем полгода (6 месяцев), а поднаниматель – не больше, чем срок договора.

Право на подселение временных жильцов и поднанимателей отсутствует в краткосрочном договоре коммерческого найма (то есть договоре, заключённом на срок менее одного года).

Наниматель имеет преимущественное право заключения договора на новый срок. Статья 684 ГК РФ содержит этот порядок. Это право здесь похоже на то, что было в аренде. Смысл простой: за три месяца до окончания договора наймодатель должен предложить нанимателю либо остаться здесь же, либо уехать. Если же он этого не сделал, если он молчал а наниматель не против пожить дальше – тогда договор автоматически считается перезаключённым на тот же срок. Но это не совсем преимущественное право. А вот если его за три месяца до окончания уведомили об окончании договора, а потом в течение года наймодатель новый договор заключает, то наниматель может требовать перевода на себя обязанности нанимателя.

Здесь нет правила об аренде, тут не говорится, что может быть лишено преимущественное право, если он был недобросовестным нанимателем.

Ни продления, ни преимущественного права заключения в краткосрочном договоре нет.

Статья 687-688 ГК РФ. Расторжение и прекращение этого договора.

Досрочное прекращение. Если наниматель хочет прекратить – с согласия всех постоянно проживающих граждан заявляет об этом за 3 месяца до прекращения договора. Наймодатель может требовать расторжения договора только по определённым основаниям, чем-то похожим на основания расторжения социального найма (невнесения платы в течение более 6 месяцев, если помещение стало непригодно для проживания, если он его использует не по назначению, систематически нарушает права и интересы соседей, если разрушает – а ещё наниматель отвечает за все действия постоянно проживающих с ним).

Процедура расторжения. Если он что-то делает из перечисленного, то наймодатель должен предупредить нанимателя, что он себя плохо ведёт. А если мы пойдём в суд, то суд может дать ему срок до года для того, чтобы устранить нарушение – чтобы исправиться. Если не исправился – тогда можно выселить. Исполнение этого решения суда по решению суда может быть отложено на год.

Это процедура для расторжения долгосрочного договора.

Мы пропустим договор безвозмездного пользования. Он во многом пересекается с арендой. Обратить внимание – «договор ссуды» называется «договором безвозмездного пользования». Ссуда – это не займ, это другое, предметом, как и в аренде, являются индивидуально определённые не потребляемые вещи.

Подряд.

В 702 статье даётся понятие.

По договору подряда одна сторона (подрядчик) обязуется выполнить по заданию другой стороны (заказчика) определённую работу и сдать её результат заказчику, а заказчик обязуется принять результат работы и оплатить его.

Подряд нужно отграничивать от трудовых договоров.

Трудовом договоре – только физические лица, в подряде – могут и юридические. Подряд – результат деятельности, трудовой – деятельность. Подряд – на время выполнения работ, трудовой – бессрочный по общему правилу. По трудовому работник обязан подчиняться трудовому распорядку, подряд – нет. Трудовой предполагает наличие минимальный социальных гарантий, подряда – нет. И ещё куча всяких.

Но только это не совсем разграничения, это скорее последствия. Тот же трудовой договор может заключаться на время выполнения работы. Каждый этот критерий должен рассматриваться в совокупности.

Для трудового права краеугольным камнем является «трудовая функция». То есть выполнение работ по определённой специальности, квалификации, должности.

Подряд нужно отграничивать от договора возмездного оказания услуг.

Разница в предмете. В подряде – работа, в оказании услуг – оказание услуг.

В услугах нет овеществлённого результата, он неотделим от исполнителя. Это всё – анализ на 128 статье ГК, общая часть. И работа, и услуга – это деятельность человека, которая имеет некий результат. Услуга, правда, может иметь результат. На самом деле, результат есть всегда.

К примеру, образовательные услуги лектора. Даже если нет результата, которого хотелось бы – всё же какой-то результат есть, скажем, мел он рукавом у кафедры вытер, горло у него охрипло, молекулы воздуха зашевелились…

В подряде всегда есть овеществлённый результат. Либо появляется новая вещь, либо изменяется предыдущая. Скажем, когда вспахиваем землю – это подряд, работа, так как мы видоизменяем вещь.

Когда мы пишем исковое заявление смысл нашей деятельности не в листе бумаге, а смысл – в создании некой информации. Так что адвокатские услуги. Парикмахерские услуги – тоже есть результат, а овеществлённости нет (нас интересует то, что на голове осталось, а не то, что на пол упало). Вещи обладают свойством дискретности, отделимости. Но мы-то не вещь… А так как результат – не то, что с нас состригли, а то, что осталось – поэтому услуга.

Неотделимость или отделимость.

Отделимость. Мы можем купить себе стул, а можем заказать. Если захотим – можем продать.

Скажем, долгими зимними вечерами водить пальцем по последней страничке газеты, выбрать объявление, позвонить – и скрасить себе вечер. И будет хорошо. Это услуга. Полкило этого купить невозможно. Массаж шейных позвонков… Погода промозглая, холодная – в общем, услуга приятная.

В неотделимости и неовеществлённости заключается в том, что полезный эффект от услуги мы не можем продать, отделить, купить в магазине полкило результата…

Законодатель сам иногда путает работы и услуги, называет одно другим.

Подряд нужно отличать от так называемых «давальческих» договоров.

Давальческий договор – это договор, по которому стороны договаривают, что одна сторона другой даёт. Что угодно, в общем-то, даёт.

Отграничить договор мены от подряда. Мы принесли зерно, мукомольный комбинат работу и получили взамен муку. Или из сахарной свеклы – сахар. Это мена – ибо мы можем поменять одну свеклу на один кусочек сахара. Но ведь подрядчик может выполнять работу из материалов заказчика.

Есть два подхода к разграничению этих вещей.

Акт, который предусматривает отношения купли-продажи в отношениях с иностранцами – Венская декларация. Там принцип количественного соотношения. Скажем, если из свеклы 10% сахара, и я отдал кило светлы и получил 100 грамм сахара – то это подряд. А если пропорция не соблюдена – то нет.

Ещё один критерий – работа как деятельность.

Если мы говорим: ты, с использованием такой-то технологии из этой свеклы в новолуние руками синелепеговских девственниц изготовь мне сахар. То это подряд. Подряд должно быть работой, деятельностью по заданию. Если работа не оговорена, то это – мена.

Высший Арбитражный Суд как-то высказался, что не исключается возможности смешанного договора, соединяющие черты и поставки, и подряда. В части выполнения работ – подряд, а в части доставки – поставка. Скажем, изготовить киоск и привести его.

Порядок передачи и приёмки товара серьёзно отличается, очень серьёзно отличаются права и обязанности. И когда у нас смешанный договор – очень сложная задача отграничить, понять, где закончился подряд и начала поставка. И это очень сложно – ибо обоими договорами охватывается действие по передаче товара.

Вопрос – если с недостатками вещь, то в подряде сразу нужно осмотреть, а в поставке – не должен. Так что непонятно. Этими договоры обычно пишутся как договоры поставки, но в части они – подряд, вот только в какой именно части? В общем, если вдруг придётся такой договор заключать – максимально подробно всё оговаривать.

Последний случай, от чего ещё подряд нужно отличать.

Есть такой вид договоров, как авторские договоры. Есть, в частности, такой вид, как авторский заказ – договор заказа. По заказу другой стороны лицо создаёт определённый определённую вещь, на которую у автора есть авторские права.

Основная грань в предмете. В подряде – какая-то работа и вещь, и всё. В авторском праве заказчику ещё и передаются исключительные права на результат творческой деятельности.

Если лектор расписал фресками стену аудитории – вы собственником, делайте с ней, что хотите. За исключением одного – воспроизводить произведение без разрешения автора нельзя в договоре подряда. А если авторский договор – то передаются исключительные права и он, собственник, может размножить хоть по всему корпусу.

С разграничением подряда от других договоров мы закончили.

В четверг, 25 ноября в 18:40 лекция по гражданскому праву.